A korábban hatályos szabályozásnak megfelelően a földeken sok helyen még mindig a közös tulajdoni forma áll fenn, amely egyrészről átláthatatlanná teszi a tulajdonosi szerkezetet, másrészről nehezíti a földek használatát, a használathoz kapcsolódó jogok érvényesítését és kötelezettségek teljesítését.
Dr. Nagy István agrárminiszter szerint az állam több évtizedes adósságát törlesztette, amikor a helyzet rendezése érdekében az Országgyűlés elfogadta a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló új törvényt ( 2020. évi LXXI. törvény),amelynek rendelkezései 2021. január 1. napjától hatályosak és alkalmazandók.
Mi az új jogszabály koncepciója?
A miniszter szerint a törvény jelentősen egyszerűsíti a korábbi hosszadalmas és nehézkes, valamint az állam számára költséges megosztási eljárásokat, helyettük gyors, egyszerű, a tulajdonosi szándékra épülő rendszert vezet be.
Az Országgyűlés a törvény meghozásával a magyar földművesek agrárpiaci versenyképességének javítása, gazdasági pozícióik megerősítése mellett az osztatlan közös földtulajdoni viszonyok felszámolását, az osztatlan közös tulajdonban álló mező- és erdőgazdasági célú földek tulajdoni viszonyainak rendezését, valamint egy átlátható nemzeti birtokstruktúra létrehozását tűzte ki célul.
Az osztatlan közös földtulajdon több mint 1 millió darab ingatlant érint, 2,4 millió hektár összterülettel, és mintegy 3 millió érintett tulajdonostárssal. A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara üdvözölte az elfogadott jogszabályt.
Milyen módokat határoz meg a törvény a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetésére?
A törvény elsődleges célja a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló eljárás megreformálása. A megszüntetésre a jogszabály három módot határoz meg.
1. A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetése megosztással
Az első lehetőség az ingatlan megosztásával történő tulajdon megszüntetés, amely eljárást bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott, a folyamatban lévő megosztás tényének feljegyzésére irányuló kérelemmel. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséért tizenötezer forint igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni. A közös tulajdon megszüntetését kezdeményező tulajdonostársnak a megosztási folyamat megkezdéséről írásban, igazolható módon értesítenie kell a tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársakat, valamint a földhasználati és erdőgazdálkodói nyilvántartásba bejegyzett valamennyi használati jogosultat.
A kérelem alapján az ingatlanügyi hatóság az érintett ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzi a folyamatban lévő megosztás tényét, valamint ezzel egyidejűleg a kormányzati portálon hirdetményt tesz közzé az adott ingatlant érintő megosztásról. A törvény által meghatározott kivételektől eltekintve (öröklés, kisajátítás) a folyamatban lévő megosztás tényének feljegyzését követően az ingatlan tulajdoni lapján más változtatás már nem vezethető át. A folyamatban lévő megosztás tényét az ingatlanügyi hatóság hivatalból törli, ha a feljegyzést követő 90 napon belül nem kerül benyújtásra a megosztás átvezetése iránti kérelem.
A hatósági és bírósági út a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon tekintetében háttérbe szorul, ugyanis a törvény a felekre rója a kötelezettséget, hogy a megosztás kérdésében megegyezésre jussanak. Az egyezség érvényességéhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többségének döntése szükséges, a tulajdonostársak a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányadoktól eltérő megosztásban is megállapodhatnak. A megegyezés keretében a tulajdonostársak kötelesek rendelkezni a megosztásra kerülő ingatlant érintő jogoknak és tényeknek a megosztás eredményeként létrejövő új ingatlanokra történő átjegyzéséről.
Hogyan lehet elkerülni a birtokelaprózódást?
A birtokelaprózódás elkerülése érdekében a törvény meghatározza az egyezség folytán létrejött ingatlanok minimális méretét: szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3000 m2-nél, szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén 10 000 m2-nél kisebb területnagyságú ingatlan nem alakítható ki a törvény rendelkezései szerint.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésével bekövetkező változás átvezetésével egyidejűleg az ingatlanügyi hatóság az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének eredményeként létrejövő ingatlanok tulajdoni lapjának III. részére rávezeti „az ingatlan egyszerűsített megosztás útján jött létre” szöveges bejegyzést.
2. A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetése egyetlen tulajdonostárs általi tulajdonba vétellel
A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetésének második lehetséges módja az új törvény szerint az egyetlen tulajdonostárs általi tulajdonba vétel.
Ez az eset akkor következik be, ha az ingatlanból nem alakítható ki legalább két, az előző bekezdésben meghatározott területnagyságú ingatlan; ebben az esetben az osztatlan közös tulajdon megosztás alapján történő megszüntetésének nincs helye, hanem az ingatlant egyetlen tulajdonostárs veheti tulajdonba. Ha ez a feltétel fennáll, bármely tulajdonostárs kezdeményezheti a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadának bekebelezését.
Előfordulhat olyan eset, mikor egyszerre több tulajdonostárs is jelzi szándékát a bekebelezésre: ebben az esetben elsősorban az ingatlant legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs, több azonos mértékű használó esetén a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs, egyenlő tulajdoni hányadok esetén pedig a legfiatalabb tulajdonostárs jogosult a bekebelezésre.
A bekebelező tulajdonostársnak a többi tulajdonostárs részére az ingatlan ellenértékeként legalább az értékbecslési ajánlat által alátámasztott, abban megállapított összeget kell megfizetnie. Amennyiben a többi tulajdonostárs nem ért egyet az értékbecslési ajánlatban meghatározott értékkel, úgy igazságügyi szakértővel új értékbecslési szakvéleményt készíttethet.
Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie.
Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg kevesebb, mint az értékbecslési ajánlatban foglalt összeg, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie.
3. A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetése kisajátítással
Az utolsó mód a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetésére az állam általi kisajátítás: bármely tulajdonostárs kezdeményezheti a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szervnél az ingatlan egészének az állam által történő kisajátítását.
A kisajátítás kérelmezésének feltétele a tulajdonostársak által már korábban, legalább három alkalommal beadott, az ingatlanon fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló kérelem, amely ugyan nem került visszautasításra a hatóság által, azonban az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére e törvény hatálybalépésétől számított 2 éven belül nem került sor.
További konjuktív feltétel, hogy az ingatlan tulajdonosainak a száma haladja meg a száz főt, vagy a harminc főt azzal, hogy az ingatlan hektárban kifejezett területnagyságának mértéke és tulajdonosai számának hányadosa kisebb, mint 0,5.
Milyen közös szabályok vonatkoznak mindhárom megszüntetési módra?
Közös szabálynak minősül a törvény azon szakasza , hogy sem szerződésen, sem jogszabályon alapuló elővásárlási jog nem gyakorolható, valamint a tulajdonszerzéshez nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása. A jogszabály az osztatlan közös földtulajdon e törvény szerinti megszüntetéséből eredő jogok érvényesítését közös szabályként bírósági útra utalja.
A törvény közös szabályt határoz meg az ingatlanban a megosztást megelőzően fennálló tulajdoni hányadot meghaladó ingatlanrész tulajdonjogának megszerzését illetően is. A megosztást megelőzően fennálló tulajdoni hányadot meghaladó ingatlanrész tulajdonjogának megszerzéséhez a törvény által megszabott három vagylagos feltétel valamelyikének kell teljesülnie.
Mit kell tudni az új hatósági adatrendezési eljárásról?
A földnek minősülő ingatlanok tekintetében magas azoknak a tulajdonosoknak a száma, akiknek az adatai hiányosak, ezért a törvény egy új hatósági eljárást vezet be, amellyel a hatóság hivatalból feltárja a nyilvántartásban tulajdonosként szereplő beazonosítatlan, vagy nem beazonosítható személyeket.
A törvény szerint beazonosítatlan személynek minősül az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként bejegyzett természetes személy, akinek a természetes személyazonosító adatai hiányosak, illetve személyi azonosító jele hiányzik vagy tévesen került feltüntetésre, nem beazonosítható személynek pedig az az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként bejegyzett természetes személy minősül, akinek a természetes személyazonosító adatainak e törvény szerinti feltárása eredménytelen volt és ezáltal személye egyértelműen nem határozható meg.
Az eljárás keretében a törvény az ingatlanügyi hatóságra rója a kötelező adatfeltárás, adategyeztetés és adatkiigazítás kötelezettségét. Az eljárás jelentősége, hogy amennyiben az ingatlanügyi hatóság megállapítja, hogy a nyilvántartásban szereplő személy beazonosítatlan, vagy nem beazonosítható személy, e megállapításáról szóló döntése véglegessé válását követő 60. napon a beazonosítatlan, vagy nem beazonosítható személynek az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonában álló ingatlan a törvény erejénél fogva az állam tulajdonába kerül. Ez az ingatlant terhelő és az ingatlanra vonatkozó bejegyzett jogokat nem érinti.
Ha a tulajdonos időközben mégis előkerül, akkor kártalanításra jogosult, amennyiben a tulajdonjogát nem kívánja visszaállítani, vagy arra más okból nincs lehetőség.
Összegezve mit jelent az osztatlan közös tulajdon megszüntetése a földekre nézve?
A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló törvény meghozatalával a fejlődés gátjának tartott korábbi, lassú és bonyolult közös földtulajdon megosztási eljárások helyébe egy korszerűbb, a mezőgazdaság versenyképességét javító, és az agrárszektor fejlődését eredményező szabályozás lép.
A megosztási eljárás újragondolásán túl a törvény kísérletet tesz a földnek minősülő ingatlanok tekintetében azoknak a tulajdonosként bejegyzett személyeknek az azonosítására, akiknek az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatai hiányosak.
Gyakran Ismételt Kérdések
A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolását, valamint a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartásának rendezését.
A törvény hosszú távú célja a magyar földművesek agrárpiaci versenyképességének javítása, gazdasági pozícióik megerősítése, valamint az osztatlan közös földtulajdoni viszonyok felszámolásával egy átlátható nemzeti birtokstruktúra létrehozása.
A törvény rendelkezései 2021. január 1-től hatályosak és alkalmazandók.
