A köztudatban igen kevés jelentőséget tulajdonítanak az elővásárlási jognak, amely azonban egy meglehetősen fontos jogintézmény és az esetleges figyelmen kívül hagyása súlyos problémákhoz vezethet. Így jelen cikkben az elővásárlási joggal kapcsolatos sarokpontokra hívnánk fel a figyelmet.
Mi az elővásárlási jog?
A Ptk. több könyve szabályozza az elővásárlási jogot, amely szerint, ha közös tulajdon áll fenn és az egyik tulajdonostárs tulajdoni hányadára harmadik személytől ajánlat érkezik a többi tulajdonos ezzel az ajánlattal egyező feltételekkel vásárolhatja meg a tulajdoni részt. Ebből következően az elővásárlási jogot abban az esetben lehet csak gyakorolni, ha az ajánlat a tulajdonostársak körén kívül álló személytől érkezik.
Ugyanakkor szerződéssel is lehet alapítani elővásárlási jogot meghatározott dolgok vonatkozásában. Ebben az esetben a tulajdonosnak ugyanúgy értesítenie kell azt a személyt, akivel a szerződést kötötte, ha az adott dolgot eladná. Abban az esetben, ha több személlyel kötött egy dologra elővásárlási szerződést akkor a jog keletkezésének sorrendjében kell értesíteni a feleket és ha az előbb álló személy nem él a jogával, akkor a következő személy élhet ezzel a lehetőséggel.
Min lehet elővásárlási jog?
Valójában bármin, a közös tulajdonban lévő dolgok esetében a törvény erejénél fogva keletkezik, de szerződéssel is lehet alapítani elővásárlási jogot a szóban forgó dolgok vonatkozásában.
Honnan lehet tudni, hogy van elővásárlási jog egy ingatlanon?
Leggyakoribb eset az elővásárlási jog fennállására ingatlanok esetében van, mivel számos esetben van közös tulajdonban egy ház vagy lakás.
Az ingatlanokkal kapcsolatos ügyletekre speciális szabályok vonatkoznak annak érdekében, hogy a jogszabályokat ne lehessen kijátszani és erre szolgál az Ingatlan nyilvántartás is, amely egy közhiteles nyilvántartás.
Ez azt jelenti, hogy a benne szereplő adatokat létezőnek kell elfogadni az ellenkező bizonyításáig.
A nyilvántartásban szereplő tulajdoni lapon az elővásárlási jogot is fel kell tüntetni, ha fennáll. Így ez alapján tudhatjuk meg, hogy az ingatlanon van-e valamelyik tulajdonostársnak ilyen joga. Ugyanakkor lehet olyan eset, amikor a tulajdonjog még nem került bejegyzésre, de a közös tulajdon már létrejött.
Erre a legkézenfekvőbb példa az öröklés. Egy hagyatéki eljárás olykor igen sokáig elhúzódhat és nem biztos, hogy időben bejegyzésre kerül a tulajdoni állapot. Viszont a tulajdonjog a hagyaték megnyílásával száll át az örökösre, ilyenkor az eladó felelőssége, hogy a tulajdoni lap hiányossága ellenére is értesítse.
Továbbá felmerülhet a kérdés, hogy milyen kötelező erővel bír egy társasház alapító okiratában kikötött elővásárlási jogot? A Kúria álláspontját a hazai bírói gyakorlat egyöntetűen követi ebben a tekintetben, ami szerint csupán akkor vált ki dologi jogi hatást, ha az Ingatlan nyilvántartásba is feltüntetik, valamint nem várható el a vevőtől, hogy megszerezze az alapító okiratot. Addig amíg nincs feltüntetve a közhiteles nyilvántartásban csak az eladóval szemben érvényesítheti a jogosult az igényét.
Mikor és hogyan kell értesíteni az elővásárlásra jogosultat?
Az ajánlat elfogadása előtt, teljes egészében közölni kell a jogosulttal. Gyakori megoldás, hogy a tulajdonos és a harmadik személy megköti a szerződést és csak akkor lép hatályba, ha a jogosult visszautasítja. Fontos megemlíteni, hogy miután a tulajdonos közölte a vételi ajánlatot a jogosulttal, addig az időpontig nem bonthatják fel a szerződést, amíg vissza nem utasítja az ajánlatot. Az ajánlat közlése előtt van még lehetősége erre, ha mégsem kíván élni a harmadik személytől származó lehetőséggel.
Az, hogy hogy milyen formában kell az ajánlatot közölni, az az elővásárlási joggal érintett dologtól függ. Míg ingatlan esetén az ajánlatot is írásban kell megtenni az érintett személy részére, addig más esetekben nem feltétlen áll fenn ez a kötelezettség.
Mi történik, ha nem értesítik az elővásárlásra jogosultat?
Ha a tulajdonos megsérti a tájékoztatási kötelezettségeit a szerződés, amelyet kötöttek hatálytalan lesz a jogosulttal szemben. Ilyenkor a jogosultnak az egyéb tudomásszerzéstől számított 30 napja van arra, hogy az igényét bírósági úton érvényesítse.
Fontos megjegyezni, hogy ilyenkor nem lehet csupán azt bíróságra vinni, hogy állapítsák meg a jogsértést, hanem arra is szükség van, hogy a jogosult elfogadja a vételi ajánlatot és képes is legyen teljesíteni. Továbbá az általános 5 éves elévülés helyett, ebben az esetben a szerződéskötéstől csupán 3 év áll rendelkezésre.
Van-e olyan körülmény, amikor nem kell értesíteni az elővásárlásra jogosultat?
A Ptk. ezzel kapcsolatosan két lehetőséget biztosít a tulajdonos számára, amikor nem kell eleget tennie ennek a kötelezettségének.
Ilyen eset, ha a jogosult ismeretlen helyen tartózkodik, ugyanakkor fontos, hogy ha több jogosult van akkor azokkal a személyekkel, akiknek ismert az elérhetőségük közölni kell.
A másik lehetséges ok némileg sejtelmes, mivel olyan esetben sem kell eleget tennie a közlési kötelezettségének, amikor valamilyen körülmény miatt nehézséget vagy számottevő késedelmet okozna ez. Erre jellemző példa a tulajdonostársak rendkívüli száma. Ez a lehetőség könnyen előfordulhat például egy teremgarázs esetén.
Ugyanakkor mindig egyedileg kell megállapítani, hogy fennállhat-e ez a mentesülési ok. Figyelemmel kell lenni a tulajdonostársak száma mellett arra, hogy ebből mennyien élnek külföldön ezáltal a kézbesítés és a válasz mennyi időt vesz igénybe, a kézbesítéseknek mekkora a költsége és ez arányban áll-e a vételárral.
További lehetőséget a mentesülésre a bírói gyakorlat dolgozott ki-később törvényben szabályozott lett-, amely szerint abban az esetben, ha az állam egy elővásárlási joggal terhelt ingatlant kíván kisajátítani, de ezt adásvételi szerződéssel hajtják végre, akkor a tulajdonosnak nincs tájékoztatási kötelezettsége, mivel nem is gyakorolható a jogosultság. Ez azzal magyarázható, hogy ha a jogosult élne ezzel a lehetőséggel akkor meghiúsítana az ingatlan megszerzését közérdekből.
Mi történik, ha az elővásárlásra jogosult él a jogával?
A jogosultnak a teljes ajánlatot kell elfogadni, nem lehet rajta változtatásokat eszközölni, vagy vitatni a tulajdonos és a harmadik személy által meghatározott értéket.
Az ajánlatot úgy kell tekinteni, hogy a tulajdonos tett a harmadik személytől származó ajánlattal egyező tartalmú eladási ajánlatot. Ha az érintett személy elfogadja a közölt ajánlatot a meghatározott feltételekkel, akkor a tulajdonos és a jogosult között létrejön az adásvételi szerződés.
Itt fontos megemlíteni, hogy a bírói gyakorlat töretlen abban a kérdésben, hogy az eladó nem hivatkozhat jogszabálysértésre, vagy jóerkölcsbe ütköző magatartásra amiatt, hogy a vevő csupán azzal a szándékkal szerzi meg az elővásárlási jog tárgyát, hogy tovább értékesítse. Ezen még az sem változtat, ha az új eladónak ezen haszna lesz, vagy akár a korábbi vételárat nem ő finanszírozta, hanem a következő vevő.
Elővásárlási jog lemondó nyilatkozat: mit történik, ha valaki nem kíván élni ezen jogával?
Több eset állhat fenn, attól függően, hogy hány elővásárlásra jogosult tulajdonostárs van, vagy, hogy miként lettek kikötve a jogosultságok.
Az első lehetséges kimenetel az, hogy az összes elővásárlásra jogosult visszautasítja az eladó által közölt ajánlatot. Ebben az esetben a harmadik személy jogosult megvenni az érintett dolgot.
Egy másik eset lehet az is, ha nem minden jogosult utasítja vissza az ajánlatot, hanem elfogadja. Ilyenkor kérdés, hogy hány tulajdonostárs tart igényt a felkínált tulajdoni hányadra, illetve milyen jogcímen alapul az elővásárlási jog. A jogszabály által létrejött megelőzi a szerződéses elővásárlási jogot, míg a korábban megkötött szerződés a későbbit.
Ha több jogosult is elfogadó nyilatkozatot tesz a szerződés mindegyik féllel létrejön és közös tulajdont teremt. Ugyanakkor ennek elkerülése érdekében a Ptk. az eladó számára előírja, hogy tájékoztassa a feleket, hogy nem egyedül kívánják megvenni az adott dolgot. A tájékoztatás után 8 napja van a jogosultnak, hogy visszavonja az ajánlatát.
Ha meghatározott sorrend van a jogosultság gyakorlására, akkor csak azután fogadhatjuk el az ajánlatot, ha az előttünk lévő visszautasította.
Ha maradtak kérdései az elővásárlási jogot illetően vegye fel a kapcsolatot irodánkkal.
Kérjen büntetőjogi segítséget!
Ha Önt, hozzátartozóját vagy ismerősét őrizetbe vették, vagy gyanúsítottként kívánják kihallgatni, akkor haladéktalanul fel kell keresnie egy büntetőjoggal foglalkozó ügyvédet, hogy még idejében meggátoljuk a letartóztatást!
Tapasztalt védőügyvédeink Dr. Szép Árpád Olivér vezetésével készen állnak, hogy segítsenek Önnek. Hívjon minket a +36703298333 telefonszámon vagy kérjen konzultációs időpontot az iroda@drszep.hu email címen.
A legfontosabb, védőügyvéd nélkül nem mondjon semmit és ne tegyen vallomást!
Hivatkozások:
- https://jogaszvilag.hu/szakma/elovasarlasi-jogvita-a-tarsashazban/
- https://bit.ly/3JI1DPU
- https://kuria-birosag.hu/hu/koll-allasfoglalasok/pk-9
- Kúria Pfv.V.20.393/2021/11
- EH 2012.11.K23: Kúria Kfv. III. 37.787/2011/7
- BH 2007.3.83
- BH 2009.10.294
