Az ingatlan adásvétel menete kockázatmentesen 10 lépésben

A kívánt ingatlan megszerzése számos ponton tud nehézséget okozni mind a vevő, mind az eladó számára. Így érdemes már a legelején utána járni a dolgoknak annak érdekében, hogy az ingatlan adásvétele során, olyan ingatlan kerüljön a tulajdonunkba, amelyet a legelején szerettünk volna. Jelen cikk ebben próbál segítséget nyújtani az olvasó számára és felhívni a figyelmet a legfontosabb részeire.

„Hogyan zajlik az ingatlan adásvétel menete?” merülhet fel a kérdés egy olyan személy számára, aki első ingatlan vásárlása vagy eladása előtt áll. Gondolhatná az ember, hogy megtalálja az ideális ingatlant/vevőt, a kiválasztott ügyvédnél aláírásra kerül a szerződés és egy vagy több részletben kifizetésre kerül a vételár. Ugyanakkor nem ajánlott ilyen gyorsan, vagy könnyelműen egy ingatlan adásvételébe beleugrani, mivel több olyan buktató lehet, amelyet egy kis körültekintéssel ki zárhat az ember. Alább az ingatlan adásvételek sarokpontjai kerülnek kifejtésre:

Ingatlan adásvétel menete 1.lépés: A felek közötti megállapodás

Abban az esetben, ha a vevő megtalálta a számára ideális ingatlant érdemes, minél hamarabb megállapodni a tulajdonossal az adásvételben. Ugyanakkor ez nem azt jelenti, hogy elhamarkodottan meg kell kötni az adásvételi szerződést, hanem csupán egy vételi ajánlat és az ahhoz kapcsolódó eladói nyilatkozat megtételét, amelyek meghatározzák a felek által létrejött jogviszony sarokpontjait.

Ezen nyilatkozatok megtételével kiköthetik a felek a végső vételárat, került e átadásra foglaló, az érintett ingatlan állapotának és jogi helyzetének ismertetése, az esetleges elállási lehetőségek, valamint a legfontosabb, hogy a felek egymással adásvételi szerződést akarnak kötni. Ennek megtétele azért előnyös, mert ez egy biztosíték mindkét fél számára, hogy a szerződés a megbeszélt feltételekkel létre fog jönni. Lényeges egyszerűség ennek megtételében, hogy nem szükséges ügyvéd által történő ellenjegyzés, hanem két tanú is elegendő, hogy kikényszeríthető – tekintettel a teljes bizonyító erejűségére – legyen. 

Ingatlan adásvétel menete 2.lépés: Az ügyvédi kiválasztása

Az ingatlant követően talán a legfontosabb a megfelelő ügyvéd megválasztása. Egy ügyvéd minden helyzetben bizalmi szerepet játszik – bármilyen megbízásról is legyen szó – hiszen átengedjük az irányítást egy számunkra igen nagy jelentőségű ügyben. Így két aspektusból kell kiválasztani az ügyvédet.

Egyrészről a személye legyen megfelelő, figyelemmel az ügyvéd és ügyfél közti bizalmi jogviszonyra, csak olyan ügyvéddel érdemes együtt dolgozni, akire rá tudjuk bízni az ügyünk vitelét. Másrészről az adott ügyre vonatkozó szakmai jártasság megléte is elengedhetetlen.

Laikusként gondolhatja az ember, hogy az ilyen szerződések megírása rutin gyakorlat egy ügyvéd számára és valójában csak az aktuális adatok kerülnek behelyettesítésre. Ez azonban korántsem ilyen egyszerű, ugyanis tisztában kell lenni az egyes besorolású ingatlanokra vonatkozó speciális alaki kritériumokkal, szerzési feltételekkel. Ezentúl az ingatlan ügyekben jártas ügyvéd tisztában van olyan körülményekkel, amelyek meg tudják gyorsítani az egyes folyamatokat. Erre kiváló példa lehet egy hitellel történő finanszírozás során minden bank eltérő követelményeket támaszthat a szerződés tartalmára, ilyenkor az ügyvéd tisztában lehet az egyes bankok elvárásaival, vagy akár az egyes földhivatalok gyakorlataival. Utóbbi jelenleg kiemelkedően fontos tekintettel a jogszabályi változásokra és a hozzákapcsolódó újításokhoz.

Ingatlan adásvétel menete 3.lépés: A tulajdoni lap ellenőrzése

Egy tulajdoni lap 3 különböző részből áll.

1. rész

Az elsőben találhatóak az ingatlanra vonatkozó olyan adatok, mint a helyrajzi szám, cím, esetleges aranykorona érték. Ezt figyelmesen át kell nézni, hogy minden az előzetesen megbeszélteknek megfelel. Fontos, hogy ha az ingatlan rendelkezik aranykorona értékkel akkor speciális szabályok vonatkoznak az ingatlan adásvételi szerződésre és szerzési korlátozások vannak.

2. rész

A második rész az ingatlan tulajdonosaira vonatkozó adatokat tartalmazza, itt fontos, hogy tényleg az legyen a tulajdonos és olyan hányaddal, akivel megfogjuk kötni a szerződést.

3. rész

A harmadik rész az ingatlanon fennálló terhek, korlátozások találhatóak pl.: haszonélvezeti jog, elidegenítési és terhelési tilalom, vezetékjog stb. Itt a tulajdonos jogait korlátozó bejegyezhető jogok és tények kerülnek feljegyzésre, amelyek tudta nélküli vásárlás komoly problémát okozhat. Ugyanis egy esetleges haszonélvezeti jog léte korlátozhatja az új tulajdonost abban, hogy használja az ingatlant. Továbbá az új ingatlan nyilvántartási törvény miatt, ha elidegenítési és terhelési tilalom áll fenn és nem egy összegben kerül kifizetésre a vételár, aminek a következtében vevői jog bejegyzésre szükséges, a tilalom jogosultjának – legtöbb esetben egy hitelintézet – hozzájárulása is szükséges.

Ingatlan adásvétel menete 4.lépés: A pénzügyek

Az ingatlan megvásárlása során több időpontban különböző összegű és elnevezésű kifizetések történnek meg. Ezek eltérő jogszabályi háttérrel rendelkeznek, így fontos tisztában lenni a különbségekkel.

Vételár

Ez az ingatlan ellenértéke, amely a felek megállapodásától függ. Ha teljes egészében kifizetésre kerül akkor mondhatjuk, hogy tulajdonosai lettünk az érintett ingatlannak.

Foglaló

Ez a vételár meghatározott része és annak érdekében kerül átadásra, hogy kifejezzük az elkötelezett szándékunkat az ingatlan megvásárlásával kapcsolatban. Fontos, hogy csak akkor tegyünk foglalót, ha tényleg meg akarjuk és tudjuk venni az ingatlant, mivel abban az esetben, ha a foglaltót letevő miatt hiúsul meg az adásvétel akkor a nem kapja vissza a letett összeget. Ez igaz arra is, aki elfogadja a foglalót, hogy ha az eladó érdekkörében felmerült okból nem megy végbe az adásvétel a foglaló összegét kétszeresen kell visszafizetni. Természetesen, ha végbemegy az adásvétel akkor a foglaló összegével csökken a vételár. Fontos azonban, hogy mindenkinek tisztában kell lennie, hogy az átadott összeg foglaló és annak mi a természete, különben nem tekinthető az összeg foglalónak.

Előleg

Nagyban hasonlít az előbbiekhez, tehát egy szándék kifejezés az ingatlan megvásárlásával kapcsolatban és beszámításra kerül a vételárba. Ugyanakkor nem rendelkezik egyik fél számára sem olyan biztosítékokkal, mint a foglaló, vagyis valójában részlet teljesítésnek minősül és a vonatkozó szabályok által támasztott feltételek esetén visszajár, ha a szerződést felbontják vagy megszüntetik.

Kölcsön

Manapság egy-egy ingatlan olyan árral rendelkezik, amelyet számos személy nem képes önerőből kifizetni. Ilyen esetekben nyújthat kellő segítséget egy kölcsön szerződés. Számos kölcsöntípus közül válogathat az ember és a lehetőségeit az is befolyásolja, hogy milyen családi állapottal rendelkezik, hiszen akár egy babaváró kölcsön vagy CSOK igénybevétele jelentős könnyítés lehet az adott vevőknek. Ugyanakkor egy kölcsön igénybevétele hosszú és körülményes procedúrát igényel, amelyben egyáltalán nem biztos, hogy a kérelmező megkapja az igényelt pénzösszeget. Ezenfelül először lépéseket kell megtenni az ingatlan megszerzése iránt és csak azután kaphatja meg adott esetben a kölcsönt az illető. Ennek okán a teljesítést a várható kölcsön kifizetéséhez kell igazítani, valamint érdemes a vevőt védő rendelkezéseket belefogalmazni a szerződésbe, hogy az esetleges kifizetéssel kapcsolatos késések, amelyek nem róhatóak fel a vevőnek, nem jelenthetnek szerződésszegést, vagy okozhat többlet kötelezettséget számára.

Ingatlan adásvétel menete 5.lépés: A szerződés előkészítése

Ha kiválasztásra került a számunkra megfelelő ügyvéd és megtörténtek az egyeztetések a szerződés tartalmával kapcsolatban a feladat nagyrésze átkerül az eljáró jogi képviselőhöz a szerződés elkészítése kapcsán.

Az eljárás ezen periódusában az ügyvéd a rendelkezésre álló adatok és elképzelések alapján elkészíti a szerződéstervezetét, amelyet a felek meg tudnak tekinteni, hogy az általuk elképzeltek kerültek lefektetésre és javaslatokat tudnak tenni az esetleges módosításokra. 

Ingatlan adásvétel menete 6.lépés: A szerződés adatainak véglegesítése, a szerződés megkötése

Abban az esetben, ha felek véglegesítették a szerződés tartalmát következhet annak aláírása, amelyre a felek és az ügyvéd együttes jelenlétese során valósul meg. Felmerül a kérdés, hogy egy ingatlan adásvételi szerződésben minek kell és ajánlott szerepelni?

A Ptk. általánosan úgy fogalmaz, hogy a feleknek a lényeges és a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges, valamint, ha a szerződés valamely tartalmi elemét jogszabály kötelezően meghatározza, a szerződés a jogszabály által előírt tartalommal jön létre.

Lényeges elemnek tekintendő – és jogszabály alapján el is várt – a jogviszonyban szereplő felek azonosításához szükséges adatok, a szerződés tárgyának részletezése, vételár és megfizetésének részletezése, – ami jelen esetben az ingatlan – valamint a felek akaratának kinyilatkoztatása, az eladás és vétel kapcsán és ehhez kapcsolódóan az „adásvétel” jogcím megjelenítése. Ezek nélkül elképzelhetetlen és érvénytelen lenne a felek szerződése.

Fontos elem a szerződésben a tulajdonjog átszállására vonatkozó rendelkezések, amelyek magába foglalhatják – teljes vételár kiegyenlítése esetén – bejegyezési engedélyt is. A birtokba lepés pontos meghatározása is lényegi elemnek tekinthető, ugyanis innentől változik a hasznok szedésének joga, valamint a kárviselés. A felek akaratuknak megfelelően, valamint a szerződés megfelelő teljesítésének biztosítása érdekében kötbér fizetési kötelezettséget is, valamint a szavatossági kérdésekre vonatkozó rendelkezések a szerződés részévé tehetnek. Továbbá az ügyvédet bizonyos ügyfél ellenőrzési kötelezettség is terheli, amelyet ugyancsak meg kell jeleníteni.

Ingatlan adásvétel menete 7.lépés: Földhivatali bejegyzés

A szerződés aláírást követően 30 nap áll rendelkezésünkre, hogy benyújtsuk a földhivatalhoz a szerződést, az ingatlan-nyilvántartási kérelmet, a NAV adatlapot és az egyéb szükséges dokumentumokat.

Célszerű ezen feladattal is az okiratszerkesztő ügyvédet megbízni, ugyanis egyrészről tisztában van az eljárás menetével és abban az esetben, ha hiánypótlásra kerülne a sor rögtön tud intézkedni, másrészről, ha nem egy összegben került sor a vételár megfizetésére akkor a tulajdonjog bejegyzési engedélyt utólag kell becsatolni, ami az ügyvédnél került elhelyezésbe letét formájában. Így gyorsítva a folyamatot is.

Ugyanakkor miért is lényeges, hogy minél hamarabb bejegyzésre kerüljön a változás az ingatlan-nyilvántartásba?

A válasz a nyilvántartás közhitelesség és teljesség elvében rejlik, ugyanis az ellenkező bizonyításáig azt kell vélelmeznünk, hogy az az állapot a helyes, amelyet a lekért adatok mutatnak, valamint főszabályként a jogok a bejegyzéssel szűnnek meg és jönnek létre. Ennél fogva a mindenki érdekében áll a szerződés szerint megváltozott helyzet átvezetése, hogy ne történhessenek meg visszaélés.

Ingatlan adásvétel menete 8.lépés: A birtokbavétel

Tulajdon adás-vétele esetén az adott dolog birtokba kerülése számos joghatást vált ki.

Az ilyen következmények közül talán a leglényegesebb, hogy a vevő azelőtt is gyakorolhatja a tulajdonost megillető jogokat, mint például az ingatlan használata, hasznainak szedése, továbbá viseli a bekövetezett károk terheit, mielőtt az ingatlan- nyilvántartásban a tulajdonos személyében bekövetkezett változást bejegyezték volna.

Ez a lehetőség azzal magyarázható, hogy egy tulajdonjog bejegyzése bizonyos esetekben igencsak el tud húzódni és enélkül az új tulajdonos nem élvezhetné az ingatlana adta lehetőségeket. Ezt az opciót nevezzük birtokbavételnek. Ezt az eljárást számos módon tudjuk véghez vinni, ilyen lehet az ingatlanhoz kapcsolódó kulcsok átadása, mint szimbolikus birtokba jutás. Másik jellegzetes megoldás az, amikor beköltözünk az ingatlanba és ezután csak mi tudunk rá hatást gyakorolni. Igazából, hogy a szerződésben álló felek mit is tekintenek adott esetben birtokbaadásnak az rájuk van bízva.

Ugyanakkor, ami ennél fontosabb része az eljárásnak az a jegyzőkönyv készítése a birtokbavételről. A jegyzőkönyv mindegyik fél érdekét szolgálja, mivel eltérő megállapodás hiányában a jegyzőkönyvön található dátumtól szállnak át a terhek és a jogok. További körülmény, ami miatt szükséges az a közmű órák állásával kapcsolatos, mivel a jegyzőkönyvben feltüntetett számokig terheli a korábbi tulajdonost az ezzel kapcsolatos kötelezettsége, valamint az új tulajdonosnak az órák átírásához is szüksége van ezekre az adatokra. Nem utolsó sorban pedig a jegyzőkönyvben tudják a felek rögzíteni, hogy az ingatlan a szerződésben foglalt állapotban került átadásra, vagy adott esetben a szerződés megkötését követően valamilyen hiba keletkezett.

Ingatlan adásvétel menete 9.lépés: Adók és illetékek

Számos esetben egy ingatlan értékesítése adó és illeték fizetési kötelezettséget teremthet, mind a vevő, mind pedig az eladó oldalán.

A vevő oldalán

A vevő oldalán bizonyos kivételeket leszámítva – mint például az öröklés és ajándékozás egyes esetei, amelyre az Itv. tér ki részletesen – illeték fizetési kötelezettséget von maga után az ingatlan megszerzése. Ingatalonként 1 milliárd Ft-ig a forgalmi érték 4%, mely kötelezettség a szerződés megkötésének napján keletkezik. A megfizetendő illetéket a NAV határozattal állapítja meg, melyet annak átvételétől számított 30 napon belül kell megfizetni.

Az eladó oldalán

Az eladó oldalán az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem az Szja. törvény hatálya alá tartozik, így a magánszemélynek az adóbevallásában fel kell tüntetni és az erre vonatkozó határidőben kell fizetni. Az adó alapja ilyenkor az ingatlan megszerzésére fordított összeg és az eladási ár különbsége, majd ennek az összegnek a 15 %-át kell az éves szja. bevalláskor megfizetni. Ugyanakkor akárcsak az illetéknél, az eladó is igénybe tud venni bizonyos kedvezményeket. Ezek közül, amit érdemes az eladónak figyelnie az az ingatlan megszerzése után eltelt évek száma, mivel minden évben csökken a fizetendő adó addig, hogy az ötödik év után már az eladót nem terheli adófizetési kötelezettség. Továbbá az adó alapját csökkentheti az eladó az ingatlan átruházásával kapcsolatos kiadásokkal, értéknövelő beruházásokkal, vagy a megszerzésre fordított összegekkel.

Természetesen számos tényezőtől és körülménytől függ, hogy az adott adásvétel esetében milyen kedvezményeket és mentességeket vehetnek igénybe a felek.

Ingatlan adásvétel menete 10.lépés: Lakcímmel kapcsolatos ügyintézés

Ha a megvásárolt ingatlanba kívánunk beköltözni a lakcímünkben történt változást 3 munkanapon belül kötelesek vagyunk bejelenteni elektronikus úton vagy bármelyik járási (fővárosi kerületi) hivatalban személyesen.

Annak ellenére, hogy a jogszabály bírságot vagy egyéb hátrányos jogkövetkezményt nem fűz az elmulasztáshoz, érdekünkben áll megtenni, mivel a hivatalos iratok a vonatkozó adatbázisban feltüntetett címre kerülnek megküldésre és fennállhat a kézbesítési fikciónak a veszélye, ha „nem kereste” jelzéssel kerül visszaküldésre.

Ez azt jelenti, hogy úgy tekintik, mintha megkaptuk volna az iratokat, holott valójában nem, amiből számos probléma születhet.

Ingatlan adásvétel ügyvéd segítségével: miért fontos, hogy ne csak a vevőnek, hanem az eladónak is legyen?

A fent leírtak esetek a leggyakoribb kérdések és lehetőségek, amelyek egy ingatlan adásvétele kapcsán felmerülhetnek. Azonban számos nem várt eset fordulhat elő és jól lehet nem csak a vevő szorul megfelelő jogi tájékoztatásra. Az eladót a szerződésszerű teljesítés nem csak az adásvétel folyamán terheli, hanem azt követően a szavatossági igényekkel szembeni helytállás kapcsán is. Egy adásvételi szerződés, amennyire kézenfekvőnek tűnik annyira komplex is, így akár eladó, akár vevő vegyen igénybe megfelelő jogi képviseletet annak érdekében, hogy elkerülje a későbbi bonyodalmakat.